A Bolha Imobiliária

A Bolha Imobiliária (I)


1Já faz tempo que estou devendo um post sobre o mercado imobiliário e a possível bolha de preços que vem se configurando há vários anos em diversas cidades do país - inclusive em Maringá.



Inicialmente, devemos recapitular alguns fatores amplamente conhecidos que, nesta análise, permitem supor que os preços de imóveis no Brasil tinham no passado recente bons motivos para subir. A seguir (num próximo post), vamos falar sobre os fatores que caracterizam as bolhas de ativos no setor imobiliário e, finalmente, no último da série, exporei o porque acredito que vivemos alguma das etapas características de uma bolha de imóveis.



a. Crescimento econômico. É o fator óbvio ululante. Uma maior disponibilidade de recursos provenientes do crescimento econômico, pelo lado da oferta, encoraja empreendedores e dá liquidez ao mercado - ponto crítico para os imóveis. Além disso, pelo lado da demanda, o aumento da massa salarial e do emprego formal permite a muitas famílias planejar a aquisição de um imóvel ou construir sua casa própria - fato que sofreu ainda realimentação positiva pelos próximos fatores listados.



b. Aumento do crédito. Com a inflação razoavelmente controlada (apesar da vigorosa expansão do consumo ocasionada pelo aumento do nível de ocupação e da massa de rendimentos), as famílias passam a ter a chance - antes impossível - de programar-se para adquirir imóveis ou financiar uma obra como um projeto de longo prazo. No caso da construção civil, na esteira do crédito entram em cena os pequenos empreendedores que fornecem terrenos e a mão-de-obra necessários à sustentação desta expansão, principalmente nas franjas e vazios urbanos de cidades grandes, mas também das pequenas e médias. A escassez de mão-de-obra decorrente leva ao aumento dos custos da construção civil, que também realimenta os preços. Ainda assim, o crédito imobiliário no Brasil é muito mais restrito que em outros países (o que serve de argumento para, sumariamente, descartar a hipótese de bolha de preços em imóveis por alguns apressados, pelos aproveitadores e pelos desatentos aos demais fatores que caracterizam a existência de bolhas de ativos).



c. Redução na atratividade imediata dos investimentos em instrumentos financeiros. Uma taxa Selic em trajetória de queda estrutural passa a tornar os aluguéis interessantes para os rentistas com visão de longo prazo, frente às aplicações financeiras em renda fixa - afinal, os imóveis têm o apelo de serem investimentos tangíveis, o que é culturalmente muito valorizado nas culturas de origem ibérica. Some-se a isso o fato de que a deflação dos ativos ligados ao mercado de capitais (a popular "queda da Bolsa") ocasionou a realocação para os imóveis de parte dos recursos anteriormente disponíveis para ações e fundos de investimentos. O pequeno especulador, movido pela ganância, começa a acreditar que o imóvel é um investimento livre de riscos e de ganhos certos (desconsiderando todos os riscos inerentes a qualquer mercado de ativos), o que aumenta ainda mais a liquidez conjuntural do mercado de imóveis e fornece impulso altista extra aos preços - que parecem jamais poderem ser reduzidos novamente (ilusão da valorização nominal, que ignora os efeitos acumulados da inflação sobre um mercado em desaceleração).

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